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O bem habitação/moradia possui diversas características intrínsecas e peculiares, dentre as quais podem ser destacadas: I) necessidade básica; II) custo elevado; III) durabilidade; IV) heterogeneidade; V) imobilidade; VI) mercado reduzido face ao tamanho do estoque de moradias; VII) assimetria de informações VIII) custos de transações; IX) mercado segmentado. A premissa de que todos necessitam de estar alojados, faz de cada família uma demandante potencial no mercado de habitação, independente do seu nível de renda. O alto preço da habitação torna a sua comercialização fortemente dependente de esquemas de financiamento de longo prazo. A durabilidade elevada faz com que as políticas habitacionais do passado influenciem o atual estado do mercado. Custos de procura, mudança, impostos e cartório, não desprezíveis resultam numa baixa mobilidade das famílias, fazendo com que as mesmas não respondam imediatamente a novas políticas habitacionais. A indústria da construção civil para fins habitacionais responde por parte significativa do PIB e da geração de emprego da economia, ocupando grande contingente de mão-de-obra não especializada, conforme poderá ser viso no Artigo II, nos impactos produzidos pelo Programa Minha Casa Minha Vida. A habitação é um bem meritório, que possui elevadas externalidades positivas em termos de bem-estar social. A provisão de habitação para a população de baixa renda representa um aspecto fundamental das políticas públicas de combate à pobreza, garantindo o acesso a serviços sociais mínimos como moradia e serviços de infra-estrutura urbana adequados para a população em estado de exclusão social. As características supracitadas, aliadas ao fato do elevado custo da moradia ultrapassar a capacidade de pagamento da população pobre e à ausência de um mercado de financiamento de longo prazo adequado, justificam a interferência do governo no mercado habitacional com vistas a uma maior eficiência alocativa e justiça social. A intervenção do Governo ocorre diretamente - através da provisão de moradia destinada à população de baixa renda e/ou da disponibilização de fundos públicos para o setor habitacional - ou indiretamente, mediante legislação incidente sobre o mercado financeiro, o uso do solo e os padrões construtivos. A demanda por habitação é determinada por fatores demográficos, pelas condições macroeconômicas que afetam os rendimentos das famílias (taxa de juros, nível e qualidade do emprego, etc. ), pela disponibilidade de crédito para habitação e pela política tributária do governo. A oferta é condicionada, dentre outras coisas, pela disponibilidade de terras para uso residencial, materiais de construção e infra-estrutura. A oferta e a demanda de moradias são afetadas pelo ambiente regulatório e institucional. As políticas habitacionais, por sua vez, afetam as condições sócio-econômicas como mortalidade infantil, capacidade de poupança das famílias, formação de capital e necessidades de financiamento do setor público. Recursos limitados, contingenciamento do crédito ao setor público e a falta de capacidade de pagamento e endividamento de estados, municípios empresas públicas e pessoas de baixa renda, dificultam o acesso desses agentes aos recursos onerosos do FGTS. Isso provoca o seu deslocamento para programas de empréstimos ao setor privado, o que poderá vir a beneficiar pessoas de maior poder aquisitivo, em detrimento da população pobre, 5 prejudicando as metas de universalização do acesso à moradia, uma vez que o déficit habitacional, conforme poderá ser visto no presente trabalho, está concentrado nas faixas de renda mais baixas. Nos últimos anos o FGTS tem sido a principal fonte de recursos para o investimento em habitação e saneamento com um subsídio não desprezível na taxa de juros. Já os recursos do Orçamento Geral da União (OGU), são responsáveis apenas por uma pequena parcela dos investimentos, então permanece um impasse na forma como se dá a intervenção do governo na provisão e facilitação do acesso à moradia adequada para a população pobre. Pode-se também apontar os problemas relativos ao custo elevado da construção e a baixa qualidade da moradia, as questões decorrentes da baixa produtividade nesse setor (elevadas perdas de materiais e tecnologias inadequadas na indústria da construção civil) ou ainda à oferta pequena, excesso de procedimentos burocráticos e ônus excessivo no mercado formal de aluguéis, discriminando contra a população de baixa renda. Na realidade, a população pobre não tem tido escolha quanto ao regime de ocupação da moradia. Dados os baixos níveis de renda das famílias brasileiras relativamente aos altos custos dos materiais e preços da moradia. Por essas razões, são praticamente, compelidas a tornar-se “proprietária” no mercado de habitação informal e, muitas vezes, em áreas de risco, sujeitas aos humores do tempo, como inundações, deslizamentos e outras intempéries tão comuns que temos lido e visto nos últimos dias.A carência de moradias, a escassez de serviços de infra-estrutura urbana, de acesso às oportunidades de emprego produtivo e a ocupação de áreas de risco e legalmente protegidas, a escassez relativa e os elevados preços da terra urbana decorrentes de uma política de uso do solo inadequada colaboram para elevar os problemas habitacionais do país. Surgiram dessa forma as favelas e os assentamentos informais localizadas nas áreas centrais e nas periferias das principais regiões metropolitanas e constituem a expressão mais visível dos problemas habitacionais brasileiro. Essa realidade e esses pressupostos não são diferentes aqui no Estado. E para quantificar esses dados, por município, por Conselho Regional de Desenvolvimento (COREDES), na Região Metropolitana de Porto Alegre (RPMA) e no Estado como um todo, trazendo algumas sugestões para discussões e parcerias entre a universidade e entes responsáveis para sanar esse problema é que foi pensado este trabalho. É composto por dois artigos: No primeiro onde é explanado e caracterizado esse déficit e no segundo, já como forma de sua minimização e solução, ainda que parcial, se analisa os impactos do programa criado pelo Presidente Lula em abril/2009 denominado: Programa Minha Casa Minha Vida, (PMCMV). Regulamentado pela Lei 11. 977 de 07 julho 2009, o mesmo, prevê a construção no País de um milhão de moradias até o término de 2010, sendo aqui no Estado 51. 795 casas. |
